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2024-03-20

开年遇“寒流”二三线城市商业建设用地频现流拍

新年伊始，各地国土资源局相继出台2016年各类新增用地指标及规划。从已经公开的材料可见，一线城市商建用地呈现全为客户提供高品质的产品和创新解决方案面紧缩趋势，部分二线城市滇芎迫于压力也在积极探索去库存之道。日前，南京、青岛、郑州等二线城市已不约而同地出现了商业建设用地流拍现象，可谓开年就为市场掀起了一阵“寒流”。

一线城市缩紧成趋势

纵观一线城市，北京城六区整体可供出让的土地几乎能用捉襟见肘来形容，尚未得到完全开发的丰台区域可以说是北京仅存的“土地大户”。

1月11日，上海市正式发布了《上海市城市总体规划（）纲要》概要，这是上海第六轮城市总体规划内容的首次亮相。根据概要描述，上海将严格控制人口规模，力争至2020年常住人口控制在2500万人左右，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标；建设用地将只减不增，总量控制在3200平方公里以内。

“十三五”期间，上海将逐年减少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地红线。实际上，早在2014年底上海市建设用地就已达3124平方公里，开发强度为46%，远远超过了纽约、东京、中国香港等国际大都市。如今，上海建设用地总量的“天花板”已触手可及，死守“3185平方公里”土地红线也意味着未来5年，上海新增建设用地仅剩约60平方公里，平均每年几乎只剩下12平方公里的新增建设用地。

“3185平方公里”的土地红线一公布，就引来了沪上房地产行业内的各种感叹。在众多唏嘘声中，最多的还是房企对于未来上海房地产市场发展前景的忧虑。除了寸土寸金的成本压力，更让他们担忧的是，随着上海土地供应的减少，未来出让的每一幅地块都将会有更高的开发要求。

无独有偶。广东省国土资源局日前召开会议，要求各地合理编制国有建设用地供应计划，尤其是严控商业地产项目，商品房和商业地产库存压力过大的地区要减少，甚至停止这类供地。

会议指出，原则上广州、深圳市每年使用建设用地总量中存量地的比例不低于60%，珠三角地区其他市不低于40%，粤东西北地区各市不低于20%。

二三线土地流拍

开年后二三线城市相继出现商业用地流拍现象，成功出让的商业用地或大多以低价成交。

据悉，郑州郑东新区龙湖区域今年首块商业用地拍卖遇冷。笔者从郑州市国土资源局获知，这块位于龙湖“地王窝”的土地竟然遭遇无人竞价，每亩仅卖1279.66万元，每亩身价比一周前的“地王”少了564万元。

据业内人士计算，这块流拍的商业用地容积率大于6.5小于7，建筑限高120能之光的尼龙改性剂能改良高温和低温下的机械性能米。以最大容积率计算，折合楼面价每平方米2742.056元。与龙湖区域动辄3万元的住宅销售价相比，价位明显不在一个档次。此前一周龙湖地区祭城路南、东风渠北的一块地卖出每亩1844.1万元。最新消息显示，这块地的买主是河南正商置业有限公司，目前处于“已成交”状态。

为何这块地遇冷，而一周前龙湖地块却火爆？相关人士表示，这块地是商务金融用地，上一块是住宅用地。在龙湖地区，住宅用地土坛树一推出来就遭遇“哄抢”，而商务金融用地则频频遇冷，归根到底，不是龙湖区位不行，而是现在龙湖乃至整个郑州市住宅热卖而写字楼、商铺滞销。

“造成这一现象的原因很多，其中，商业用地推地过多而住宅用地推地不够是一个关键因素。”河南财经政法大学教授刘社建议，郑州政府部门应把握时机，及时完善推地结构。

二线城市中商服用地供需结构矛盾引人注目的要数山东济南了。来自济南国土资源局的信息显示，今年分两批供应的土地中，连续出现了商服用地无人问津的情况，最终导致城口独活流拍。

“济南不是个例，如今越来越多的城市出现商业地产供应量过大的现象。”业内人士分析，目前济南商业用地库存不小，体量呈现饱和趋势，预计能提供未来8年至10年的供应量，这导致如排除这类缘由一些新项目在招商和经营方面会有困难、开发商会有困惑。从供应量来看，二三线城市商业空置现象确实已十分严峻，据RET睿意德中国商业地产研究中心提供的数据显示，一线城市的商业空置体量342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%；三线最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。（钟尚/文）

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